Antes de ganar un solo peso en un flip, tienes que saber exactamente cuánto va a salir de tu bolsa. Suena obvio, pero es uno de los errores más comunes en el flipping: entrarle a una casa calculando solo el precio de compra y el de venta.
Antes de comprometerte con cualquier propiedad necesitas tener claros tus números: cuánto vas a poner de tu bolsa, cuánto vas a ganar y cuál va a ser tu retorno de inversión. Estos son los gastos más comunes en la mayoría de los flips de interés social en México.
Los 6 gastos que salen de tu bolsa
1. La remodelación
Es el gasto más obvio: materiales, mano de obra y todo lo que necesita la casa para venderse. En flipping de interés social no se trata de poner acabados de lujo, sino de remodelar lo necesario para que la casa esté en buenas condiciones, pase avalúo y se pueda vender con crédito.
2. El reembolso al propietario
Es lo que acuerdas pagarle al dueño por su casa. Normalmente una parte se le adelanta —y ese adelanto sale de tu bolsa— y el restante se paga cuando la casa se vende.
3. Los adeudos
Predial, agua y luz. Si compras la propiedad, además necesitas liquidar el adeudo de Infonavit. Pero si haces flipping en asociación con el propietario, el adeudo de Infonavit se liquida con el nuevo crédito del comprador al momento de la venta.
4. Los costos notariales
El poder notarial y los trámites. Es un gasto que muchos dejan para el final y que termina sorprendiéndolos: inclúyelo en tus números desde el principio.
5. El marketing
Para captar la casa y después venderla rápido, tienes que invertir en anuncios. Es la diferencia entre esperar a que las oportunidades lleguen solas y tener un flujo constante de propiedades y compradores. Como referencia, recomendamos empezar con $100–150 MXN diarios en pauta, según el tamaño de tu ciudad y tu meta de captación.
6. Los imprevistos
Siempre aparece algo. Aparta entre 5 y 20 mil pesos para cualquier imprevisto. Si no separas un colchón desde el día uno, ese imprevisto va a salir de tu utilidad.
Lo que NO sale de tu bolsa
Hay tres conceptos que se pagan al momento de la venta, con el mismo dinero que entra:
- La comisión del asesor que vende la casa.
- La gestión del crédito Infonavit del comprador.
- El restante del reembolso al propietario.
Tenerlos claros te ayuda a calcular cuánto capital necesitas realmente para arrancar un flip.
Resumen: qué pagas tú y cuándo
| Concepto | ¿Sale de tu bolsa? | ¿Cuándo se paga? |
|---|---|---|
| Remodelación | Sí | Durante la obra |
| Adelanto del reembolso al propietario | Sí | Al firmar |
| Predial, agua y luz | Sí | Antes de vender |
| Adeudo Infonavit (si compras) | Sí | Al comprar |
| Adeudo Infonavit (si te asocias) | No | Con el crédito del comprador |
| Costos notariales | Sí | Al firmar el poder o la compraventa |
| Marketing | Sí | Desde la captación |
| Imprevistos | Sí (apártalos) | Cuando aparecen |
| Comisión del asesor | No | Con la venta |
| Gestión del crédito Infonavit | No | Con la venta |
| Restante del reembolso | No | Con la venta |
Haz tus números antes de entrarle
Si no tienes claro cuánto vas a poner antes de vender, no estás invirtiendo. Estás adivinando.
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Este artículo es parte de Flipping Sin Humo, la serie donde José Olivares explica cómo funciona el flipping de verdad, sin rodeos. Contenido informativo: cada proyecto es distinto.
